Garantie d’éviction

Définition

La garantie d’éviction est une obligation légale imposée au vendeur dans le cadre d’un contrat de vente, qu’elle soit explicitement stipulée ou non (Code civil, art. 1626).

Cette garantie protège ainsi l’acquéreur :

  • de l’éviction totale ou partielle de l’objet vendu, lorsque l’acquéreur est empêché de jouir paisiblement de l’objet en raison d’un droit appartenant à un tiers ;
  • des charges non déclarées qui grèvent l’objet vendu et qui auraient dû être portées à la connaissance de l’acquéreur avant la vente.
Une action en garantie peut être engagée par l’acquéreur uniquement si la société n’est plus en mesure de remplir durablement son objet social ou d’exploiter son fonds. Cette action doit être intentée dans un délai de 5 ans à partir du moment où l’acquéreur a connaissance des faits ou aurait dû en avoir connaissance. (Code civil, art. 2224).

Lorsque le cédant est une société, la garantie d’éviction s’applique non seulement à cette dernière, mais aussi à son dirigeant. Elle concerne également toute personne que ce dirigeant pourrait interposer pour tenter d’échapper à ses obligations.

Cas de stipulation de non-garantie

Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Toutefois, la validité de telles clauses est strictement encadrée et dépend de plusieurs conditions.

Quelques précisions en matières de garantie d’éviction

Dans le cas de la création d’une activité concurrente longtemps après la vente, il faut vérifier si, compte tenu de la situation de la société cédée et du marché, la restriction d’activité du cédant reste justifiée. La garantie d’éviction peut limiter la liberté du cédant de se réinstaller. Cependant, cette restriction doit être proportionnée aux intérêts de l’acquéreur (Cour de cassation arrêt du 10 novembre 2021, n° 21-11975).

Dans le contexte spécifique d’une cession de parts sociales, une précision importante a été apportée sur la garantie d’éviction (Cour de cassation, arrêt du 16 novembre 2022, n° 21-13561). Dans cette affaire, les cédants d’une société exerçaient une activité concurrente à celle de la société cédée. L’acquéreur a invoqué la garantie d’éviction, estimant que cette concurrence portait préjudice à la société cédée. Il a été établi qu’il y a éviction dès que l’acquéreur est empêché de poursuivre l’activité économique de la société ou son objet social. Il n’est pas nécessaire de prouver une baisse effective de l’activité économique pour que l’éviction soit reconnue.

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